Berlin macht aus Fehlentwicklungen selten ein Geheimnis. Der Wohnungsmarkt ist ein gutes Beispiel. Dass bezahlbarer, ausreichend großer Wohnraum in der deutschen Hauptstadt für breite Teile der Bevölkerung kaum noch zu finden ist, gehört längst zu den stabileren Tatsachen des Berliner Alltags. Die Entwicklung hat sich sogar bis nach Paris und London herumgesprochen, und seitdem ist Berlins Markenkern nachhaltig beschädigt, ein Markenkern, der darin bestand, den Sehnsuchtsort für das einfache, zügellose und freie (weil erschwingliche) Leben für die junge Generation bieten zu können. Sobald man nun nach Verantwortlichkeiten fragt, verliert die Lage rasch ihre scheinbare Einfachheit. Die Ursachen sind vielfältig, die Zurechnungen umstritten. Wer ist schuld an dieser Misere?
Zu den Deutungen, die in den vergangenen Jahren zuverlässig kursierten, gehört die Behauptung, kriminelle Clans trügen wesentliche Mitschuld an der Berliner Wohnungskrise, weil sie gewaschene Gelder in Immobilien reinvestierten. Kann das sein?
Berlin ist in den letzten Jahren tatsächlich zu einem Ort geworden, an dem sich zwei Krisendiagnosen nicht nur berühren, sondern gegenseitig schärfen: die soziale Krise des Wohnens und die sicherheitspolitische Debatte über organisierte Kriminalität, Geldwäsche und sogenannte Clankriminalität. Auf der einen Seite steht eine Stadt, in der Wohnungsknappheit, steigende Angebotsmieten und Verdrängung längst nicht mehr nur statistische Kategorien, sondern soziale Tatsachen sind. Auf der anderen Seite steht eine Öffentlichkeit, die mit wachsender Gereiztheit registriert, dass sich illegale Vermögen ausgerechnet dort einnisten, wo Wohnraum knapp, teuer und politisch hochempfindlich geworden ist: im Immobilienmarkt. So entsteht ein Narrativ von eigentümlicher Wucht. Es verbindet soziale Kränkung mit ordnungspolitischer Empörung. Es suggeriert, der Wohnungsmarkt sei nicht nur dysfunktional, sondern von Vermögen durchzogen, deren Herkunft nach schwerer Kriminalität riecht und deren Gegenwart wie eine stille Verhöhnung des Mangels wirkt.
Gerade weil dieses Narrativ so eingängig ist, muss man es gegen seine eigene Plausibilität verteidigen. Die entscheidende Frage lautet ja nicht, ob es zwischen dem Berliner Wohnungsmarkt und clanbezogener Vermögenskriminalität einen Zusammenhang gibt. Ein solcher Zusammenhang ist im Grundsatz belegt. Das Berliner Lagebild 2024 beschreibt ausdrücklich Konstruktionen, in denen Erträge aus schweren Straftaten unter Einsatz von Strohpersonen in Immobilien investiert und so in den legalen Finanzkreislauf eingeschleust worden seien. Auch neuere Forschung spricht dafür, dass Geldwäsche im Immobiliensektor preistreibende Effekte haben kann. Die unangenehmere, politisch aber weit aufschlussreichere Frage lautet deshalb: Wie weit trägt dieser Zusammenhang? Wird die Berliner Wohnungsfrage durch clanbezogene Geldwäsche materiell verschärft, oder wird hier ein reales, aber begrenztes Problem diskursiv so aufgeladen, dass es von den strukturellen Ursachen der Wohnungsnot ablenkt?
Eine ernsthafte Analyse muss sich dabei gegen zwei Versuchungen sperren. Die erste ist die grobe Personalisierung: die bequeme Erzählung, man könne die Berliner Wohnungsnot über „die Clans“ erklären und eine strukturelle Krise in ein kriminalpolitisches Feindbild übersetzen. Die zweite ist die glatte Verharmlosung: die Annahme, bei der Verbindung von Immobilienmarkt und organisierter Kriminalität handle es sich im Wesentlichen um symbolische Politik, moralische Panik oder das übliche Raunen der Medien. Beide Haltungen verfehlen den Gegenstand. Die Forschung zu Clankriminalität hat wiederholt darauf hingewiesen, dass der Begriff wissenschaftlich unscharf und gesellschaftlich riskant ist, weil er mit bemerkenswerter Geschwindigkeit in ethnisierende Pauschalisierungen kippt. Zugleich belegen Lagebilder, Gerichtsentscheidungen und Ermittlungszusammenhänge, dass reale Vermögensstrukturen existieren, in denen Immobilien zur Geldwäsche, Vermögensverschleierung und Verstetigung krimineller Macht genutzt wurden. Der Berliner Fall ist also weder bloße Projektion noch große Einheitsformel. Er ist präzise auf eine Art, die politische Debatten selten mögen: real genug, um nicht beschwichtigt zu werden, begrenzt genug, um nicht als Welterklärung zu taugen. Und er gehört damit zu der unglamourösen Kategorie von Problemen, die sich weder für gute Gewissen noch für gute Schlagzeilen und viele Klicks eignen.
Vielleicht kommt folgende These der Realität am nächsten: Der Zusammenhang zwischen Berliner Wohnungsmarkt und clanbezogener Vermögenskriminalität ist real, aber begrenzt. Er liegt vor allem in der Nutzung von Immobilien als Instrument der Geldwäsche, der Vermögenssicherung und der Reinvestition illegaler Erträge. Diese Praxis kann in einem ohnehin angespannten Markt zusätzliche Preis- und Verdrängungseffekte erzeugen. Sie erklärt jedoch nicht den Kern der Berliner Wohnungsnot. Deren Hauptursachen liegen weiterhin im strukturellen Missverhältnis von Angebot und Nachfrage, in hohen Bau- und Finanzierungskosten, in unzureichendem Neubau und in einer über Jahre verfestigten Verknappung bezahlbaren Wohnraums. Gerade weil der Zusammenhang real ist, darf er aber nicht überdehnt werden; gerade weil er begrenzt ist, darf er nicht bagatellisiert werden. Hier liegt ein echtes Problem vor, ein Problem von spröder Komplexität, das sich schlecht für große Vereinfachungen eignet (und damit geradezu unwiderstehlich wird für die politische Debatte).
Wer diese Frage sauber beantworten will, muss mit der Berliner Wohnungsfrage selbst beginnen. Nur wenn klar ist, wodurch die Krise des Wohnens im Kern entsteht, lässt sich ermessen, welche Rolle illegale Vermögensströme darin überhaupt spielen können. Der IBB-Wohnungsmarktbericht 2024 beschreibt einen weiterhin hoch angespannten Markt. Ein paar Zahlen, nur kurz: Die mittlere Angebotsmiete lag 2024 bei 15,74 Euro pro Quadratmeter netto kalt; gegenüber 2015 entspricht das einem Anstieg von 85,2 Prozent. Bis 2040 werden in Berlin rund 222.000 zusätzliche Wohnungen benötigt. Hohe Baukosten, schwierige Finanzierungsbedingungen und eine rückläufige Neubautätigkeit verschärfen die Lage zusätzlich. Das ist keine Nebenkulisse, sondern der Maßstab, an dem alle weiteren Deutungen zu messen sind. Die Berliner Wohnungsnot ist also zunächst und vor allem eine Strukturkrise: zu wenig Wohnraum, zu wenig bezahlbarer Wohnraum, zu viel Druck auf einen Markt, der seine soziale Funktion immer offener an seine Verwertungslogik verliert. Der Mangel ist hier keine atmosphärische Verstimmung, sondern das Organisationsprinzip des Ganzen.
Damit ist jetzt nicht gesagt, dass dieser Markt nur von legalen Kräften geformt würde. Im Gegenteil: Gerade ein überhitzter, knappheitsgetriebener Markt besitzt für illegales Kapital eine hohe Attraktivität. Immobilien eignen sich für Geldwäsche, weil sie hohe Summen aufnehmen, Wert speichern, gesellschaftlich respektabel erscheinen und sich über komplexe Eigentümer- und Gesellschaftsstrukturen bemerkenswert gut gegen unmittelbare Durchsicht abschirmen lassen. Die FATF hat Deutschland 2022 ausdrücklich auf erhebliche Risiken im Immobiliensektor hingewiesen und dargelegt, dass zusätzliche Regeln zur Transparenz wirtschaftlich Berechtigter, zur Meldung verdächtiger Vorgänge und zur Rolle notarieller Akteure nötig waren. Das ist mehr als regulatorischer Fleiß. Es ist der institutionelle Nachhall einer alten Wahrheit: Immobilien sind für illegale Vermögen keine bloßen Anlageobjekte, sondern Übersetzungsmaschinen. In ihnen verwandelt sich deliktisch erlangtes Geld in Besitz, Ertrag, Seriosität – kurz: in jene Form von Normalität, die am Ende am teuersten ist. Der Immobilienmarkt ist in solchen Fällen nicht bloß Markt, sondern eine Art Finishing School für zweifelhafte Vermögen.
Für Berlin verschärfte sich diese Anfälligkeit durch ein Marktumfeld, das lange von begrenzter Eigentümertransparenz geprägt war. Studien zur Eigentümerstruktur des Berliner Immobilienmarkts zeigten bereits vor Beginn des hier betrachteten Zeitraums, wie schwer sich wirtschaftlich Berechtigte hinter Gesellschaftskonstruktionen oft identifizieren ließen. Das ist nicht gleichbedeutend mit Kriminalität. Aber es beschreibt ein Milieu institutioneller Unschärfe, in dem legales Anlageverhalten, aggressive Spekulation und illegale Kapitalverschleierung einander unerquicklich nahekommen. Der Berliner Markt war deshalb nicht nur für renditeorientierte Investoren attraktiv, sondern auch für Akteure, die Geld nicht bloß vermehren, sondern reinigen, parken, tarnen oder sozial befestigen wollten. Der moderne Immobilienmarkt besitzt viele Tugenden; Unschuld gehört selten dazu. Transparenz wird in ihm nur ungern, jedenfalls nicht freiwillig, kultiviert.
Gerade hier wird der Bezug zur sogenannten Clankriminalität konkret. Auch an dieser Stelle ist begriffliche Disziplin nötig. Der Ausdruck ist, wie die Forschung zu Recht betont, kein neutraler Befund, sondern ein polizeilicher und politischer Arbeitsbegriff mit beträchtlicher gesellschaftlicher Sprengkraft. Er neigt dazu, aus Netzwerken Milieus und aus Milieus Herkunftskollektive zu machen. Wir dürfen daher nicht über „arabische Clans“ im pauschalen Sinn sprechen, sondern nur über jene konkreten Vermögens- und Ermittlungszusammenhänge, die in Quellen so bezeichnet oder beschrieben werden.
Unter dieser Voraussetzung ist die empirische Lage deutlich genug, um weder beschönigt noch dramatisiert werden zu müssen. Das Berliner Lagebild Clankriminalität 2024 beschreibt, dass in einem zentralen Immobilienkomplex Strohpersonen in Konstruktionen eingebunden gewesen seien, über die Erträge aus schweren Straftaten planmäßig und systematisch in den Erwerb und Ausbau von Immobilien investiert worden seien. Darin liegt der sachliche Kern des Problems. Immobilien fungieren hier nicht als zufällige Beuteform, sondern als Infrastruktur. Sie speichern nicht nur Vermögen, sie verwandeln es. Aus dem Geld der Vortat wird das Eigentum der Gegenwart; aus krimineller Herkunft wird ökonomische Normalität, jedenfalls solange kein Gericht dazwischengeht. Genau deshalb ist der Satz „follow the money“ in diesem Zusammenhang keine publizistische Floskel, sondern eine präzise Beschreibung des eigentlichen Ermittlungsprinzips. Geld hat die unangenehme Eigenschaft, dort am beredtsten zu sein, wo Menschen schweigen. Es besitzt zudem einen feinen Instinkt für jene Sektoren, in denen Seriosität architektonisch beglaubigt wird.
Die Berliner Immobilienverfahren der letzten Jahre haben diese Struktur besonders deutlich gemacht. 2024 ordnete das Landgericht Berlin I die Einziehung einer Immobilie, einer Kaufpreisforderung aus dem Verkauf einer weiteren Immobilie sowie weiterer damit verbundener Forderungen an. 2025 folgte die Entscheidung zur Einziehung von 58 Immobilien und weiteren Vermögenswerten. Schon die Größe dieser Komplexe spricht gegen jede Verharmlosung. Es geht nicht um Randvorgänge, sondern um erhebliche immobiliengebundene Vermögensbestände. Zugleich darf gerade aus ihrer Spektakularität kein falscher Schluss gezogen werden. Diese Fälle belegen, dass es reale clan- oder OK-bezogene Immobilienvermögen gab. Sie belegen nicht, dass der Berliner Wohnungsmarkt im Ganzen von diesen Strukturen gesteuert oder wesentlich hervorgebracht würde. Zwischen einem prominenten Vermögenskomplex und der Logik eines gesamten Stadtmarkts liegt eine Distanz, die der öffentliche Diskurs gern überbrückt, weil Empörung bekanntlich gern im Singular denkt. Der Skandal ist sichtbar; seine Reichweite bleibt dennoch eine Frage der Proportion.
Dennoch wäre es ebenso irrig, die ökonomische Relevanz solcher Vermögen zu unterschätzen. Die 2025 veröffentlichte TrIGeKo-Studie kommt zu dem Ergebnis, dass Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland mit steigenden Immobilienpreisen zusammenhängt. Damit erhält eine Vermutung empirische Schärfe, die lange plausibel, aber nicht hinreichend belegt war: Illegales Kapital verzerrt den Markt nicht nur moralisch, sondern materiell. Für Berlin folgt daraus keine monokausale Erklärung der Wohnungsnot. Wohl aber eine präzise Verstärkerthese: In einem ohnehin angespannten Markt können illegale Kapitalzuflüsse zusätzliche Preis- und Verdrängungseffekte auslösen. Gerade weil solches Kapital nicht notwendig der klassischen Renditelogik gehorcht, sondern oft auf Sicherung, Verschleierung oder soziale Verstetigung zielt, kann es Kaufpreislogiken mit antreiben, die sich vom tatsächlichen Wohnbedarf weit entfernt haben. Das heißt nicht, dass kriminelles Kapital die Stadt gebaut hätte. Es heißt nur, dass es gelernt hat, in ihrer Krise mitzuwirtschaften. Es verhält sich ökonomisch im Grunde nicht anders als manches legale Kapital – nur mit diskreterer Buchführung.
An dieser Stelle lohnt eine Unterscheidung, die im politischen Gespräch gern eingeebnet wird. Legale Investoren-Gentrifizierung und illegale Reinvestition krimineller Erlöse können ähnliche soziale Effekte haben: Aufwertung, steigende Preise, Verdrängung. Aber sie folgen nicht derselben Logik. Renditeorientierte Akteure bewegen sich innerhalb eines legalen, wenn auch sozial oft harten Marktrahmens. Geldwäscheorientierte Investitionen verfolgen dagegen nicht notwendig Ertrag als Hauptzweck; sie dienen auch der Legalisierung und Verstetigung von Vermögen. Beide Formen von Kapital können einen angespannten Wohnungsmarkt verschärfen, aber sie sind analytisch nicht austauschbar. Wer sie gleichsetzt, vereinfacht. Wer ihre Berührung leugnet, auch. Die Berliner Situation zeigt gerade, wie ein ohnehin finanzialisierter Markt für zusätzliche illegale Kapitalströme durchlässig werden kann. Der Unterschied zwischen legal und illegal verschwindet dabei nicht; er verliert nur seine beruhigende Übersichtlichkeit. Das ist nicht besonders schön, aber nicht ungewöhnlich: Moderne Märkte sind in moralischen Fragen selten so ordentlich, wie ihre Exposés und Webseiten aussehen.
Vor diesem Hintergrund erscheint auch der staatliche Umgang mit dem Problem in einem anderen Licht. Berlin hat seit 2020 deutlich auf Kontrolldruck, Verbundeinsätze, Finanzermittlungen und Vermögensabschöpfung gesetzt. Die Strategie folgt erkennbar dem Prinzip, organisierte Kriminalität nicht nur an der sichtbaren Tat, sondern an ihrer wirtschaftlichen Basis zu treffen. Das ist kriminalpolitisch plausibel. Gerade dort, wo Gewalt, Einschüchterung, Schweigen und familiäre Loyalitätsstrukturen Ermittlungen erschweren, wird Vermögen zum eigentlichen Zugriffspunkt. Die spektakuläre Razzia bleibt dabei politisch nützlich, juristisch aber zweitrangig. Entscheidend ist nicht der Moment des Einsatzes, sondern die langwierige Rekonstruktion von Zahlungsflüssen, Eigentümerketten, Kaufpreisbewegungen und wirtschaftlicher Verfügungsgewalt. Der Berliner Staat ist in diesem Sinne weniger eine Maschine des Durchgreifens als eine Institution der geduldigen Zurechnung. Sie arbeitet nicht mit Netflix-tauglicher Action, sondern mit Akten – und Akten haben bekanntlich schlechtere Presse.
Gerade hier beginnt das rechtsstaatliche Dilemma. Von „Machtlosigkeit“ kann man eigentlich nicht sprechen. Der Staat ist nicht machtlos; er ermittelt, beschlagnahmt, zieht ein, verschärft Regeln und baut Aufsicht aus. Was ihn begrenzt, ist nicht bloß mangelnder Wille, sondern die rechtsstaatliche Pflicht, Eigentumseingriffe tragfähig zu begründen. In Berliner Verfahren wurde sichtbar, dass Strafverfahren wegen Geldwäsche eingestellt wurden, weil sich strafbares Verhalten nicht hinreichend nachweisen ließ, während selbständige Einziehungsverfahren gleichwohl weiterliefen. Genau darin liegt der neuralgische Punkt: Es kann starke Indizien dafür geben, dass Vermögen aus Straftaten stammt, ohne dass sich eine konkrete Vortat oder individuelle Strafbarkeit in jener Genauigkeit beweisen ließe, die das Strafrecht verlangt. Die Schwäche des Staates liegt hier nicht primär in Untätigkeit, sondern in der Schwierigkeit, plausibles Wissen in gerichtsfestes Wissen zu überführen. Man weiß oft zu viel, um beruhigt zu sein, und zu wenig, um endgültig zugreifen zu dürfen.
Diese Schwierigkeit erklärt auch den politischen Druck zu weiteren Reformen. Wenn zwischen Vermögen und legal erklärbaren Einkünften ein grobes Missverhältnis besteht, wächst der Wunsch, die Einziehung zu erleichtern und die Hürden des Nachweises abzusenken. Genau an dieser Stelle berühren sich soziale Empörung und rechtsstaatliche Vorsicht. Denn der Impuls ist verständlich: In einer Stadt, in der Wohnraum knapp und teuer ist, erscheint es als doppelte Zumutung, wenn hochgradig verdächtige Vermögenskomplexe ausgerechnet im Immobiliensektor fortbestehen. Doch je stärker der Staat auf Vermutungsregeln, Beweislastverschiebungen oder erleichterte Einziehungen setzt, desto näher rückt er an eine Zone, in der Effektivität und Rechtsstaatlichkeit sich nicht mehr widerspruchslos decken. Der Berliner Fall ist deshalb mehr als ein lokales Sicherheitsproblem. Er ist ein Beispiel dafür, wie ein liberaler Rechtsstaat unter dem Druck realer krimineller Vermögensmacht versucht, seine eigenen Bindungen nicht preiszugeben. Ein Rechtsstaat, der hier zu sanft wirkt, verliert Autorität; einer, der zu grob wird, verliert Würde. Die politische Schwierigkeit besteht darin, dass beide Verluste sich öffentlich recht gut skandalisieren lassen, was eine echte Lösung erschwert.
Gerade weil der Zusammenhang zwischen Wohnungsmarkt und clanbezogener Vermögenskriminalität real ist, stellt sich schließlich die Frage, wie er öffentlich verarbeitet wird. Diese Verbindung besitzt erhebliche diskursive Kraft. Sie ist anschaulich, moralisch aufgeladen und politisch verwertbar. In ihr verdichten sich die Angst vor Verdrängung, die Empörung über illegale Vermögensbildung und der Wunsch nach sichtbarer staatlicher Autorität. Genau deshalb droht sie aber auch, zu viel zu leisten. Dann wird aus einem realen Befund ein Deutungsmuster, das die Berliner Wohnungsfrage kriminalpolitisch übercodiert. Nicht weil das Problem erfunden wäre, sondern weil es sich so gut erzählen lässt. Der öffentliche Diskurs liebt Konstellationen, in denen soziale Not einen Schuldigen bekommt.
Die Forschung zu Clankriminalität mahnt deshalb nicht zur Beschwichtigung, sondern zur Präzision. Gerade weil es reale kriminelle Netzwerke, reale Vermögenskomplexe und reale Geldwäschemechanismen gibt, darf ihre öffentliche Darstellung nicht pauschalisierend werden. Wird der Zusammenhang überdehnt, entstehen zwei Probleme zugleich. Zum einen geraten migrantische oder arabischsprachige Großfamilien kollektiv unter Verdacht. Zum anderen verschwinden die Hauptursachen der Wohnungsnot hinter einer kriminalpolitischen Kulisse, die für Empörung besser geeignet ist als für die Erkenntnis, welche Ursachen wirklich ich Hintergrund wirken. Der öffentliche Reiz dieser Erzählung liegt nicht zuletzt darin, dass sie strukturelle Knappheit in personale Verantwortung übersetzt. Sie macht das Problem anschaulicher und die Analyse ärmer.
Der präziseste Befund lautet daher: Der Zusammenhang ist weder erfunden noch alles erklärend. Er ist real, begrenzt und gerade deshalb analytisch anspruchsvoll. Man muss dem Geld folgen, weil sich im Berliner Fall an den Vermögensstrukturen zeigt, wie organisierte Kriminalität über den Immobilienmarkt in die legale Ökonomie hineinragt. Aber man darf darüber die Struktur nicht aus dem Blick verlieren. Die Berliner Wohnungsnot ist in ihrem Kern kein Produkt clanbezogener Kriminalität, sondern einer langjährig verfestigten Knappheit auf einem überhitzten Markt. Hohe Angebotsmieten, fehlende Wohnungen und stockender Neubau erklären die Krise weit stärker als jede einzelne kriminelle Investition. Illegale Kapitalströme wirken in diesem Markt als Verstärker, nicht als Ursprung.
An diesem Fall zeigt sich, was sich auch in vielen anderen Problemen der Gegenwart offenbart: dass ein Gesellschaftsproblem zugleich gravierend und begrenzt sein kann. Und es der Wirklichkeit weder die grobe Moral noch die bequeme Entwarnung gönnt.
